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【投資理財】菲律賓酒店房地產優先股投資 Novotel Suites Manila Preferred Shares A

菲律賓女友Nel的引介,認識她前室友Mitch,她在菲律賓上市公司世紀房地產開發集團(Century Properties Group Inc.)當業務,菲律賓房地產,正處在一個高度蓬勃的狀態,尤其我所居住的地區馬卡蒂(Makati)。

在跟我詳談情況後,她的店長Eric向我介紹一個物件,後來我自己上網研究,才發覺是一個酒店優先股(官網)的投資機會,由三間公司組成:

  • 世紀無限公司(Century Limitless Corporation)
  • 世紀Acqua生活風格公司 (Century ACQUA Lifestyle Corporation)
  • 國際酒店雅高集團(AccorHotels)旗下四星級中端價位酒店品牌諾富特(Novotel)

世紀房地產開發集團 Century Properties Group Inc.

  • 菲律賓證交所上市公司。
  • 世紀無限公司(Century Limitless Corporation)、世紀Acqua生活風格公司 (Century ACQUA Lifestyle Corporation)的母公司。
  • 菲律賓知名的開發商,信用等級屬良好。
  • 世紀城購物中心(Century City Mall)、騎士橋(Knight Bridge)酒店住宅,鄰近丹丹所住區域,皆由此公司所開發。

世紀無限公司 Century Limitless Corporation

  • 持有Acqua房產的第六棟建物,會販出其中152個住房單位,給全資子公司世紀Acqua生活風格公司 (Century ACQUA Lifestyle Corporation)持有

世紀Acqua生活風格公司 Century ACQUA Lifestyle Corporation

  • 世紀無限公司 Century Limitless Corporation購買房產。
  • 投資人實際投資是此公司的A輪優先股(Studio單位),總額約200萬披索(約140萬台幣),分三年繳清或貸款
  • 未來收益來自三年後2019年9月完工,在正式經營年度,酒店單位整體出租的40%給優先股股東。(該部分有點爭議,網站上寫的是AGLC持有的152套住房單位的40%)
  • 一年可免費住在該單位30天,或選擇雅高集團其他國家之酒店單位,收費上有相當高的折扣。
  • 以菲律賓政府官方統計,馬卡蒂的酒店業出租率約65%,以此計算每年回報約為12%,收益25萬披索(17.5萬台幣)。
  • 所有單位已經售罄,投資人多數是外國投資者,各國都有。

國際酒店雅高集團 Accor Hotels

2015年全球酒店集團排行法國雅高酒店集團位居第六名,歐洲上市公司 (股票代號AC),知名度高,信譽良好,負責諾曼特套房馬尼拉酒店(Novotel Suites Manila)的經營管理、宣傳銷售、服務。

什麼是優先股?

這部分我會另寫一篇【投資理財】什麼是優先股?來詳細說明,一研究才發現優先股,有相當多不同的種類,還真是長見識。有趣的是股神巴菲特,也曾買過美國銀行的優先股且獲利匪淺,酷!

風險揭露

「投資有賺有賠,投資前詳見說明書」,這句話總是在金融產品廣告時,特別加快念完,哈哈!光聽業務說明,確實相當吸引人,但我清楚業務就是在Promo,當然會避開風險和缺點,放大優點,針對他們的說法我是抱持小心求證的態度。投資前我作了大量功課,除了瀏覽銷售的官方網頁、實際條款,加上實地勘查,走訪該建物及週邊,仔細評估這項投資案,花了將近半個月的時間。

實地考察

(從停車場入內的電梯)

(跟保安借鑰匙!)

(參觀其他已建成住宅房間)

(設計感十足)

(陽台)

(第三、第四棟明年完工,第五棟會跟第六棟的酒店於2019年完工)

(這將是一個六棟合一的小型社區,生活機能豐富,位置不錯!)

(明年完工!)

(遠處望去,對面就是我住的大樓!)

投資案分析

  • 非壟斷性產業:無產業護城河,旅遊租賃業是競爭的紅海市場,差在定位!
  • 資產變現性弱:資金需於合約寫明日期2019年9月完工後半年,才可以將優先股售回給母公司,但價錢模糊。
  • 旅遊市場增長性:旅遊人口及外來就業人口是否持續成長?符合原先預期?
  • 同業競爭者增加:若同業競爭者增加,可能會遭瓜分市場,損失利潤?
  • 機會成本:若有更穩定、壟斷性強的企業可投資,未來三年出現超跌,將損失機會成本。
  • 未知性:未經過市場競爭考驗,屬於高風險投資屬性。(風險與機會)

在評估個人現況後,有流動性風險及,考量眾多因素最後決定拒絕,除了原本的美股ETF投資外,另外找尋穩健的長期投資機會,以上是我第一次接觸到優先股的心得。

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